近日，温州市鹿城区人民政府发布了《鹿城区存量用地开发利用“十四五”规划》，提出“十四五”期间鹿城区存量用地开发约8-11平方公里，重点推进滨江商务区、南郊片区、江滨片区和中央涂片区等重点区块的旧村、旧厂房及旧小区等存量用地的开发工作。
存量用地开发意味着拆迁和征收。目前，江滨片区已经明确由鹿城城发和市现代锦华置业集团联手合作开发，其余区块尚未有进一步消息。
那么，未来5年内温州核心城区——鹿城哪些区块将重点开发？又有何开发策略？我们不妨看看这个最新的规划是怎么说的？
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城市开发一种是新区开发，另一种就是老城更新。而对于温州核心城区鹿城来说，当下可腾挪的空间不大，只有通过老城更新才能焕发新魅力，而老城更新最重要的途径就是存量用地开发。
当前，温州城市处于重要的蝶变历史机遇期，特别是在提升中心城区首位度，构建更加具有综合竞争力和国际影响力的中心城区的大背景下，作为温州核心城区的鹿城，集机遇和责任为一身，要想有大作为就得有大开发大建设的魄力。
为此，鹿城区人民政府下发了《鹿城区存量用地开发利用“十四五”规划》。根据规划，“十四五”期间，鹿城将重点围绕瓯江沿线、塘河沿线和环古城区域等重点区块进行空间优化，以成片成规模的存量开发为主导，推进七都片区、中央涂片区、滨江商务区、水心片区、鞋都片区、江滨片区和吴桥片区等重要板块的存量开发建设，做到“开发一片、提升一片、成熟一片”。
以27个单元（片区）存量开发平台为主导，主要集中在七都、滨江商务区、古城、南郊、双屿、鞋都仰义及轻工园等片区，存量用地资源约10平方公里，是鹿城区“十四五”期间存量用地再开发的主战场。
同时，积极推动存量用地与增量空间的统筹谋划，以完整单元为开发单位，推进成片成规模的做地暨开发工作。另外，根据整体开发情况和项目实际实施要求，有序释放鹿城其他板块或片区的零星存量用地空间，作为存量用地片区化规模开发的有益补充。
显然，存量土地开发意味着片区的未来拆迁和征收。目前，根据《鹿城区存量用地开发利用“十四五”规划》，部分片区已率先启动，如江滨片、双屿等，根据规划其他片区也很可能会陆续启动拆征和建设。
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本次规划的重点板块，总体上按照“两头为先，四区联动”的重点开发格局，针对七都片区、滨江商务区、南郊片区等重点板块，开展各板块的资源梳理、土地要素保障和发展指引。
其中，“两头为先”主要是指东部七都片区和西部双屿板块，作为存量开发的主战场；“四区联动”主要是除七都和双屿外，同步推进古城、滨江，南郊和鞋都四个存量开发较为集中的区域板块的开发建设，形成联动合力。
东部七都片区——按照“未来科技岛”的整体发展方向，深挖其作为世界青年科学家峰会举办地、瓯越院士之家承载地的影响力，结合存量开发，重点推进长三角科技企业总部园、温州国际科技金融中心、温州国际智能制造产业化服务中心等科创项目建设。
做好全域的存量土地资源统筹，结合旅游风情小镇、生态创意区等主题打造，与温州中心、金融科技文化中心等项目项融合，植入片区特色的商贸类、旅游服务类等功能，带活片区活力。
同时，推进新型乡村示范带创建，结合吟州村周边的基本农田保护和省级湿地公园打造，推进全域土地综合整治的新路径探索，策划近郊农业休闲经典项目。
西部双屿板块——鹿城西部围绕“西部新城”打造，依托市场采购贸易试点、轨道M2线站点规划建设等机遇窗口，以鹿城环贸港、双屿客运站-鹿城工业站TOD开发、双屿智造文创园、康养小镇等重点项目为抓手，在守住生态底线的基础上，深入贯彻产城联动发展理念，以鹿城工业区改造升级为启动引擎，优化城市产业及生活空间结构，打造温州西部新城公共服务中心与世界鞋都产业链供应链创新服务新空间，构建鹿城西部“产城融合”的新片区，带来平台空间重塑、配套优化、能级提升，激发鹿城西部产业新区的综合实力和国际影响力。
双屿工业区航拍图（来源：楼市温州）
“世界鞋都”——该板块的存量资源较为丰富，重点要站位“世界鞋都”的目标高度，进行产业空间提升及产业服务相关功能的植入和完善，实现“中国鞋都”向“世界鞋都”的跨越发展，打造成温州市的重要产业核心平台。
一方面，是以创成省级特色小镇为目标，推进“鞋都四期”的建设，启动鞋都五期、六期的谋划创建工作，实施生产扩能；另一方面，结合鞋艺小镇的打造及沿江区域的功能提升，依托正岙、潘岙、上伊等旧村的土地空间整理，加快培育鞋品智造研发中心、鞋业产业创新服务综合体和设计师集聚群落等产业服务基地。
另外，针对老旧厂房空间，以产业提升和产业配套完善作为工作主线，重点进行现有产业空间的整治提升工作。
古城板块——该板块的近期重点任务是充分利用其深厚的历史人文资源本底，依托五马、大南、松台、蒲鞋市深厚的商贸优势，通过整合现有资源、提升商业业态、改造服务设施，整体打造承载温州记忆、激发休闲消费的综合性商业区。
围绕“诗路明珠”创建，高质量推进历史街区的保护性开发利用，通过引入大资金、高品质运营团队，重点推进五马-墨池历史文化街区、朔门历史文化街区、庆年坊历史文化街区的提升，在符合历史文化名城保护总体框架的前提下，推进商旅文化、配套服务等各方面的提档提质，做好温州文化古城的金名片。
滨江商务区板块——重点围绕其作为“未来科技城”的核心平台之一，加快滨江商务区的数字贸易、文创旅游、创新金融、文化传媒、总部经济等现代高端服务业功能集聚，支持现有地方金融机构做大做强，吸引浙南闽北区域的企业总部落地，打造区块标志性建筑和高端楼宇集群，提升区域辐射能级。
积极推进杨府山CBD-会展中心站TOD综合开发，加快推进CBD绿廊及沿线一体化开发和民生基础设施建设，实现区块基础设施全面完善，城市形象有效塑造，品位档次跨越提升。
南郊板块——该片区是鹿城区唯一一个拥有S1轨道站点区域，推进轨道站点TOD综合开发是鹿城“十四五”的重要发力点。
“十四五”期间重点围绕科创南郊主题，结合南郊科创中心、吴桥数字经济创新创业区、炬光智能制造服务创新区、龙方电子商务和物联网产业区等项目载体，探索新型产业与都市工业落地和产城融合发展新路径，加快探寻吴桥工业区、德政工业区等老旧工业区的转型发展路径，植入具有长期效益的都市产业发展项目。
吴桥单元航拍图
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从最新的规划我们也不难看出有很多新意。比如在确定科学的土地再开发利益分配方式方面。
将允许原土地使用权人、开发商参与到土地增值收益分享，通过适度让利，鼓励再开发的积极性。在探索多元主体，参与存量用地开发过程中，规划也明确了适度剥离政府在更新工作中的工作内涵要义，探索“联合体”的开发主体参与开发工作。
温州市区尚未有房企一次性开发大手笔的地块，或者是一次性大手笔的连片开发，过往开发阶段都是看一步走一步，眼光较为局限。经常出现的情况就是新旧发展互相融合，等到进一步针对片区内老旧部分改造时，之前崭新的建设又慢慢步入老旧，导致事倍功半。
如今出台该项策略是否在暗示什么？亦或是为后续的动作做个铺垫？以江滨区块为例，虽然如今江滨区块已经明确是由两家国企联合开发，但今年8月中旬，鹿城城发集团曾发布消息称，集团与市现代锦华置业就华润公司提供的欧洲城片区规划设计进行专题研究。
当然了，再没有更多官方消息之前，都只能是猜想，以最终落地消息为准。不过，本次规划中明确政府层面以引导功能为主，开发联合体更是以多种模式进行合作的消息，还是能看出区政府开放的心态，打造更贴合市场喜好、更具有想象力的城市风貌。
另外，此次规划还有一个重点就是复合化开发。根据这个规划，鹿城“十四五”期间，存量用地开发应避免以居住为导向的开发，需根据片区的产业基础条件和规划整体导控要求，增加城市服务型、产业型项目的开发，增加土地开发的复合性，提高土地的综合效益。
当然，还要连片开发为主，小地块针灸式更新并行。同时，要配套先行，推进城市功能的逐步完善。
配套先行其实应该是基本要求，至于为什么是值得单独拎出来，因为这里是温州，我觉得这句话足够解释了。
